Investissement dans le non-côté

1.  Investir dans l’hôtellerie Paris intra-muros :

Située dans le 18ᵉ arrondissement de Paris, cette opération hôtelière porte sur la rénovation et la montée en gamme d’un établissement de 2 à 3 étoiles life syle. À proximité du centre hospitalier Lariboisière, du futur siège social de Mistral, du regroupement des activités de back-office de BNP, a proximité de la gare du Nord et à 500 mètres de Montmartre, le projet vise à valoriser l’actif par sa rénovation et son exploitation. On pari sur la montée en gamme du quartier, il n’y a pas à ce jour d’hôtel de ce type. 

L’investissement se matérialise par l’acquisition de parts de la société dédiée au projet (SPV), avec une sortie envisagée par cession de ces parts à un horizon de 3 ans. Le TRI prévisionnel est proche de 24 % par an, sans garantie de rendement ni de capital, mais se situe dans la moyenne des rendements.

Le prix de la chambre après travaux ressort à 130 000 € ce qui explique le TRI très élevé. La SPV sera propriétaire des Murs et du Fonds qui a été valorisé à 0 aujourd'hui. En effet pas de successeur pour la reprise et la propriétaire actuelle est âgée.

2.  Chiffres Clés :

• Achats : 4.8 Millions
• Travaux 1.5 Millions
• Honoraires : 1 Millions
• Fonds de commerce : 0 €
• Cout de revient : 7.3 Millions

Estimation des murs par la BCPE : 9.3 Millions.

Le rendement provient de la Plus-Value sur les murs et la valorisation du fonds de commerce.

Il est prévu de distribuer un dividende de 10 % par an et la cession des parts avec la plus-value sur le fonds et les murs permettent d’obtenir un TRI de 24 % par an à la sortie.

3.  L’objectif affiché :

Un Investissement de 50 000 € se transforment en 94 000 € en 3 ans.

Un investissement de 100 000 € se transforme en 188 000 € en 3 ans.

Soit un coefficient de 1.88 %

4.  Pour vous, quelle enveloppe fiscale choisir ?

Il n’est pas possible de cumuler les avantages du PEA/PME avec l’avantage du dispositif IR/PME.

En résumé avec le PEA/PME vous êtes exonéré des plus- values (sauf CSG) a condition de détenir les titre 5 ans.

Avec le dispositif IR/PME dont l’opération est éligible, vous bénéficiez immédiatement d’une réduction d’impôt de 18 % plafonnée à 9 000 € avec 50 000 € d’investissements, sur les revenus 2026 à déclarer en 2027. Pour un couple marié l’avantage est doublé avec une réduction d’impôts de 18 000 € pour un couple, soit 100 000 € d’investissements).

Pour les impôts vous devez respecter le plafond des 10 000 €, mais si vous le dépassez vous pouvez le reporter sur les 4 années suivantes jusqu’à épuisement de l’enveloppe.

Il faudra peser le pour et le contre entre un avantage immédiat et des impôts à la sortie, ou bien pas de réduction et une exonération à la sortie.

5.  Avertissements et l’étude des risques :

Attention l’investissement comporte des risques, de perte en capital, le rendement n’est pas garanti, de liquidité, ainsi que tous les risques inerrant aux investissements en actions sur le marché du non-côtés (le Private-Equity).

Mais nous sommes assez positifs sur l’opération, son positionnement et le secteur d’activité de l’hôtellerie à Paris.

Les points à surveiller concerne le montage financier, la nature du CBI (crédit-bail immobilier), la nature du taux, les éventuelles couvertures de taux justement, leurs coûts et l’ensemble des aspects juridiques de l’opération.

• Nous sommes en cours d’analyse de ces différents points avant un Go ou un No Go définitif.

Si ce dossier vous intéresse, merci de prendre contact avec le cabinet, nous répondrons à toutes vos questions. Nous pourrons organiser une visite sur place.

Cet article n’est pas un conseil en investissement. Les rendements cibles ne préjugent pas des performances futures. Tout investissement dans le non-côté comporte un risque de perte en capital, qui peut aller jusqu’à la totalité de la somme investie.

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